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北美的房价,印钞厂说了算!

环球 本拿比要闻 2020-06-29 01:15 阅读

我不是一名地产领域的专家,但这不妨碍我从金融学的角度去分析地产的趋势。今天我就和大家唠一唠我对地产价格的解读。

事先声明,今天分析的居民住宅,不是商业地产。而且不要拿个例和我杠,我要讲的是平均。

在聊地产前,我先要和大家普及一个概念:M2货币增发。不论是在加拿大,美国或者其他国家,都有各自的M0,M1 和 M2。那么他们代表什么?

M 代表 Money。

M0 = 流通中的现金

M1 = M0 + 商业银行活期存款,称为狭义货币供应量。

M2 = M1 + 商业银行定期存款,称为广义货币供应量。

拓展开来讲,又可以另开一个专题了,所以大家可以粗略地认为 M2 就是每个国家经济体里的货币供应,说白了就是国家印了多少钱。

这个钱的数量其实意义不大,反而是印钱的速度大家可以推敲一下。我们来看一下加拿大和美国过去几十年的印钞速度。

Source: Trading Economics

加拿大,四十年的时间(1980-2020),从135000 Million(百万)增加到了1960000 Million(百万),14.5倍,平均每年 6.9% 的增幅。

Source: Trading Economics

美国,四十年的时间(1980-2020),从1500 Billion(十亿)增加到了18000 Billion(十亿),12倍,平均每年 6.4% 的增幅。

记住加拿大的 6.9% 和美国的 6.4% !

下面我们挑几个加拿大和美国重要城市,看看这些城市过去40年的房价趋势。我选取了温哥华,旧金山和纽约三个城市。

Source: Great Vancouver Real Estate Board

温哥华,请看蓝线,代表独立屋(有大有小,有新有旧,平均值)。1980年,独立屋均价10万左右。2020年,158万左右。四十年增值约16倍,每年平均 7.2% 。

Source: Bay Area Market Report

旧金山,没有40年的数据,从1984年开始,36年,平均增长7倍,每年平均增长 5.6% 。

Source: Federal Reserve Bank St. Louis

纽约地区,1980年至2020年,40年,房价从基准价100涨到了700,7倍,平均每年 5% 。

看完了三个城市,我们来做一个总结。

过去40年,加拿大 M2 货币超发每年 6.9% ,温哥华独立屋每年平均增值 7.2% 。

过去40年,美国 M2 货币超发每年 6.4% ,旧金山房价每年平均增长 5.6% ,纽约地区每年平均增长 5% 。

结论

从长期来看,在北美,房地产价格的增速和 M2 货币超发速度是基本一致的。抛开炒房的因素,一个房地产投资人每年平均期待 6-7% 的回报是合理的。还是那句话,供需关系决定资产价格。在北美,赶上了一波风口算你赚到了,但是大多数时间请摆好心态。

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