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房市走向:疫情后的购房策略

疫情 世界新闻网 2021-05-14 15:20 阅读

新冠病毒造成的疫情封锁大幅改变美国人的生活一年后,拜疫苗之赐似乎逐渐走出困境,但是房地产市场的前景并不光明,各种情况汇集可能导致房市修正的「完美风暴」,有意购屋者应采取因应策略。

德州休士顿一处房产推出求售。(美联社)

财经新闻网站CNBC报导,目前房价过热、房贷利率上升、待售房供应过少、消费者对房市的信心下降,而且因应疫情而暂停房贷付款的许可将于今年夏天到期。

一年前,房屋销售戛然而止,由于新冠疫情造成的不确定,没有人想买卖房子,甚至不愿进到一间陌生的房子。但仅在数月后,房市加足马力往前冲,价格也跟着水涨船高。这股狂热出于强烈的情绪,因为民众看到日常生活突然被侷限于住家内,空间变成宝贵资产,同时,创下十几次最低纪录的房贷利率也在兴波助澜。

根据全国房地产经纪人协会的数据,成屋销售在去年3月到4月暴跌18%,4月到5月再跌10%后,于6月反弹回升21%。该协会首席经济学家劳伦斯.尹(Lawrence Yun)指出,购屋者急于买到在疫情封锁期间看中意的物业,只要利率持续走低,就业持续复甦,这股回升看来会维持多个月。结果他的预测过于保守,房屋销售不仅持续,而且强劲,到了8月,销售步调是2006年以来最快。

但是对房子的强烈需求出现在待售屋供应已偏低之际,而造成这个现象的部分原因是经济大衰退以来,新屋建造恢复缓慢,此外疫情来袭时,卖屋者不愿让陌生人进到家中或是不愿搬家而使待售屋减少,导致房市的每个层面都出现剧变。

房贷利率上扬

2020年初,30年固定房贷利率平均为3.75%左右,接着在3月疫情初始下滑,4月因经济纾困而短暂回升,后来就一路跌到年终,创下十几次最低纪录。

现在随着另一波纾困和经济终于大幅解封,利率再度回升,最近就业反弹应会使利率保持上扬走势。劳伦斯.尹表示,房屋销售市场将碰到就业增加和房贷利率上升的互相反制力量,「我们必需观察哪股力量较强」。他举一个例子:经济在2018年创造强劲的就业,但是房屋销售却下滑,因为房贷利率年初为4%,到年底升至4.6%。

购屋者今年已失去不少购买力。根据房地产网站Redfin的估计,房贷利率从2.75%升至3.25%,购屋者就失去相当于2万3250元的购买力。

随着经济复甦,房贷利率可能回升至疫情前的水平,也就是30 年固定房贷利率在3.5%左右,使得贷款买房比现在昂贵。由于经济表现已优于一些专家的预测,近两兆元的纾困法案可能为经济注入太多钱而导致通货膨胀,促使房贷利率超过4%。

房价已经飙升

去年,偏低的房贷利率加上房屋供不应求,促使房价节节上升。到了今年1月,中位房价涨幅高达11.2%, 涨价步调为2006年以来最快。2月份中位房价比去年升高15.8%,达到31万3000元,东北部和西部涨更多,比去年高出21%。在一些市场,例如西雅图、凤凰城和圣地牙哥,涨幅更大。信贷评级机构「惠誉国际」(Fitch Ratings)最近报告认为,全美房价过高5.5%,由于就业复甦放慢和失业仍偏高,无法支撑可长期持续的房价成长。

房价负担能力大幅削弱,特别是首购族。房市低端的价格涨最多,供应也最少。由于需求增加和建材涨价,建商也提高价格。新屋一向较贵,但根据全国建商协会最新计算,现在约7500万家庭,也就是60%的美国家庭,负担不起中位价的新屋。

负担能力削弱是房市今年可能放慢的主要原因。随着房贷利率上升,销售已经开始放缓。鑑于大量房市需求于去年得到满足,今年销售可能大为减弱。

Redfin预测,美国若达到集体免疫,而且经济复甦,两位数的房价成长将结束,因为房贷利率上升会令买房更贵,而且美国人会有更多选择来花钱。除了买房以外,美国人会想花钱在度假、派对和上餐馆。一些人仍会要买房,因为一旦经济复甦,对自己的财务前景更有信心。但另一些人会认为房子太贵而裹足不前。因此,今年房价将涨5%,这个涨幅较符合整体经济的状况。

首购族出价第六次才获接受

对于将拥有第一栋房而感兴奋的首购族,在这么火热的市场历经抢房战后觉得精疲力尽。皆为32 岁的萨蔓莎和道格.霍金斯(Samantha and Doug Howkins)夫妇,疫情来袭时搬出他们位于波士顿的出租一卧公寓,迁入萨蔓莎的父母家,准备省下租金存钱,以购买第一栋房子。

西雅图市中心一栋商业大楼将翻新改建。(美联社)

但去年年底当霍金斯夫妇开始找房子时, 发现很难与其他买家竞争,因为卖家往往不考虑头款低于20%的出价。在提高预算并扩大找房子的地区之后,今年3月他们看中了麻州威斯福的一栋四卧房屋,虽与波士顿的距离较远,但第六次出价终获接受。现在他们已签约,准备6月交割。

霍金斯太太说,她对于和丈夫两人能买下房子,迈向下一步感到自豪,「但在竞争如此激烈的房市买房过程少了乐趣」。

Redfin首席经济学家戴柔.菲尔韦瑟( Daryl Fairweather)说,虽然大家都称很多人迁出都会区,但是城市的房市仍非常火热,特别是一家庭房屋。财务在疫情期间更上一层楼、口袋够深的买家比比皆是,他们想要空间大的房子供他们在家工作,随着商店和餐厅重开,同时又想住在走路方便的地区。

民众并未逃出城市,只是在城市买下较大的房子,或是搬到较小城镇购买较平价的大房。由于很多公司允许在家工作,许多人迁往气候较暖的南部。

包括底特律、克利夫兰和巴尔的摩等平价城市的房价上涨步调,远快于纽约市和旧金山。不过,纽约的房屋需求已重现,曼哈顿的住宅销售合约在2月暴增73%,便宜房价逐渐消失。

共有公寓(康斗)市场升温

随着经济重开,更多人恢复工作,也将会有更多人寻求购买价格合理的住家。而目前价格最合理的住家,是买主在疫情期间避之不及的共有公寓。疫情期间,共有公寓的售价比一家庭屋低了17.3%,这是2013年以来最大幅的价差,但是疫情后共有公寓的价格可能成长快于一家庭屋,这种差距将缩小。

西雅图Redfin经纪人史坦菲德(Ben Stanfield)表示,如果你想买共有公寓,现在正是时候,因为目前仍可与卖主讨价还价,并在合约纳入有利买家的条件,例如验屋通过才履行合约或是延长第三方托管时间。史坦菲德认为,共有公寓市场将在10月左右恢复生机。

都会地区的共有公寓较普遍,价格已比郊区或乡下涨得快。一些买主会喜欢拥有共有公寓的好处,例如游泳池和健身房等设施。

Redfin指出,疫情结束时,很多人至少部分时间会继续在家工作,但休息时间会出门吃午餐喝咖啡,这意味迎合员工需要的商家会跟着顾客转战到郊区。长期下来,随着更多新餐厅、咖啡店、酒吧等商店开张,郊区会更像都市。拜各种设施增加之赐,郊区的房屋价值可能水涨船高。房价与附近设施紧密相连,未来更多郊区将应有尽有,包括学校、公园、餐厅等。

建屋陷入瓶颈

房市目前真正需要的是更多房子,但建商陷入挣扎。去年夏天需求飙升,建商根本没有准备,一些建商在疫期初期暂停营业遗散工人,没想到「复原如此强劲」。

此外,建材价格大涨,特别是木材。技能工人和建地短缺,对成本施加更大压力。建材涨价使普通新屋的建筑成本增加了2万6000元,导致一些建商,包括几个最大的公司,放慢盖房子的步调,希望价钱能下降。获得许可但未动工兴建的一家庭房屋,在去年12月增加9.6%,比一年前飙升28%。根据商务部的资料,盖房子在上个月降至六个月新低。

佛州奥兰多一处商业地产广告。(美联社)

这一点使住房短缺更为严重。住房研究公司Zelman & Associates 执行长艾薇.赛尔曼( Ivy Zelman)估计,即使年轻人不断搬回家与父母同住,美国目前还需90万栋房子才能恢复一家庭房的正常数量。

然而,房价高有个亮点,就是房屋净值也提高。屋主在2020年的净值集体增加了1兆5000亿元,也就是说从2019年第四季以来,每位屋主平均赚进2万6300元。专家表示,净值增加有助许多家庭贷款进行装修,例如加盖一间办公室或书房,使得去年房屋装修开支创下纪录。

待售房的短缺加重

除了房价高以外,今年买家也面临纪录上最紧张的房屋供应。2月底的待售屋数量仅为一年前的几乎一半。供应偏低的问题,受到1月和2月天气酷寒至使新上市房屋减少影响而进一步恶化,结果目前是史上竞争最激烈的房市之一。在全国,Redfin经纪人的出价,在1月有58%面临竞争,高于去年12月的53%。这是连续第九个月逾半出价有竞争。

面向国际买家的豪华公寓。( Business Wire)

为什么待售的房子那麽少?房地产公司GoBrent创办人 丽兹.布伦特(Liz Brent)表示,即使在一个卖家市场,很多人担心买不起下一栋房子而宁可留守原来的家不愿出售。同时,257万屋主加入放贷银行的延展房贷计划,这些人以后可能会卖屋改住较便宜的房子,但目前将按兵不动。

房地产网站Redfin预测,疫情结束时,待售屋的数量应会从历史新低攀升,但仍会低于疫情前的水平。过去12个月,上市出售的房子少于前一年,目前新上市的房子仍比去年少12%。如果多数人在2022年以前接种新冠疫苗,Redfin认为未来一年的新上市房屋会增加 10%。

更多屋主会决定卖房以把握高房价,其中一小部分屋主原本不愿在疫情期间卖屋以免染疫,但接种疫苗后准备售屋。另一些参加房贷延展计划的屋主,付清拖欠的房贷后会想卖房。但是很多屋主在疫情期间争取到低于3%的房贷新利率,不会想脱手。

上市三天 88人出价抢房

有线电视新闻台CNN报导,华府地产经纪人艾伦.柯尔曼(Ellen Coleman),3月25日上市一栋要价27万5000元的房子,到了28日,她收到88人出价,「不断有人出价,情况完全失控」。在华府工作15年,她从未碰过这种情况。

柯尔曼说,在这88人出价中,有76人提供全额现金,有15人根本没看过房子就出价。最后,这栋1800平方呎的四卧房子以46万元脱手,比最初要价高70%。击败群雄的出价并非最高,但买主是投资人,提供全额现金且不要求附带诸如验屋等条件,而且所有文件准备妥当,可能装修房子后转售卖更高价。

柯尔曼指出,该屋是所在地区价格较低的物业,也许是特殊例子,但她手上的其他待售屋,通常也获接近15人出价,「很多人想当屋主,由于供应太少而房价过高,他们觉得买下需装修的房子自己动手修理,可以一圆屋主梦」。

但是担任地产经纪人20年的麦克里斯特(Chris McAllister)警告,他看到买家做出糟糕决定,很多人在出价战中,为了抢到房子而愿意取消验屋条款,或是如果放贷业者的估价低于售价,这些不顾一切的买主愿意支付售屋合约价格和银行估价之间的差额。这种行为与2008年房市崩盘前如出一辙。

一家庭租屋市场兴起

疫情期间待售屋供不应求,强力提振一家庭租屋市场。各种迹象显示,这个市场将日益强大。一家庭房租金提升步调强劲,入住率远高于多家庭屋。一家庭出租屋的不动产投资信托(REITs),例如American Homes 4 Rent和 Invitation Homes都获得非常亮丽的回报。这些公司现在建造专用来出租的房子,而且出租屋的建造比率不断上升。

Zelman & Associates执行长赛尔曼表示,建商可能现在盖100栋出租屋,明年就会盖1000栋。出租屋营建业的成长幅度,和与一家庭出租屋业者的合作,将形成最强大的资产类型。

Redfin指出,疫情之后,很多人将决定是否干脆租屋,因为买房太贵。在生活费昂贵的就业中心,例如曼哈顿和旧金山,租金可能继续低于疫情前水平,因为远端工作员工将有更多居住地的选择,不需靠近公司总部。但是在受欢迎的移居目的地,像是奥斯汀和亚特兰大,租金将上涨较快,因为当经济重启,染疫不再是安全顾虑后,更多人会想住在这些较便宜的城市

短期出租将特别受欢迎,更多远端工作者会采取游牧生活方式,自由自在的从一个城市移到另一个城市,根本没有固定住所。远端工作的科技员工可能一年部分时间在总部工作,一部分时间在卫星办公室工作,其他时间则在度假地工作。这种情况将使短期出租屋的租金上涨。

有意买房者该怎么办?

对房市的消费者信心在2月下跌,民众相信房价将持续上升,所以认为目前是买屋好时机的消费者,从52%降至48%。认为目前是卖房好时机的人也减少,这可能是因为担心房价过高,卖房后难买另一栋房,而且不愿失去争取到的低房贷利率。卖家少也会使房屋供应危机恶化。

倍感挫折的有意购屋者想知道,这种情况何时结束。多家庭房地产开发公司Cortland首席经济学家迪尔曼( Brad Dillman)说,今年下半年房贷利率将升高,所以火热的房市会转冷。待售房会在市场待较久,上市房屋会累积,盖屋活动会持续,新屋也会累积,这些因素将牵制房价上升。

但这并不表示房价会大幅下降,成为平价可负担。房地产经纪公司Weichert住宅经纪部门总裁西拉顾萨(Carlo Siracusa)指出,供应会持续吃紧一段时间,因为不断出现买主寻求较大空间或想搬到新地方,包括都会居民、千禧世代、首购族等。他认为,如果你已准备好购房,没有必要等,「房贷利率会上升,但没有迹象显示房价会下跌,需求强劲而供应短少。」

房地产网站Realtor.com首席经济学家丹妮儿.海尔(Danielle Hale)也说,春季较晚预期会有更多房子上市,至少让买家有更多选择,但是高昂的房价未必缓解。通常5月初会出现更多买主,但仍僧多粥少,买者多于待售屋。所以买主若打算等一阵子,看房价是否会降,大概会大失所望。

海尔认为,到某一时候,需求的疯狂程度会逐渐冷却,可能是申请不到房贷购买中意的房子,或是租房更划算,那麽这些买主就会放弃找房子,房价上涨速度也将放缓,「但是房价会持续上升,因为买家仍将多于卖家,同时房贷利率也会上扬」。

新闻网站「商业内幕」(Business Insider)则指出,许多美国人去年在疫情期间买房,但这未必对每个人都是正确的决定。房地产投资公司BiggerPockets执行长崔恩奇(Scott Trench)就认为,现在买房可能不适合,「急迫的想买到某个东西,很容易做出错误决定」。

去年秋天,一项LendEDU调查发现,许多新屋主已开始后悔买房。约55%在疫情期间购屋的美国人几乎马上感到后悔,其中30%是担心财务。而目前,很多想买到房子的人都需出高于屋主要价的价格,才能如愿以偿。

投资记者莱特(Larry Light)在他的专栏也说:「你是否应赶热潮买房呢?老天,不要。这是卖家市场,等到市场恢复正常再采取行动。目前情况对于想把握过热房市赚一笔的屋主求之不得,但对想买房的人不利。」

可是,虽然房贷利率上扬,长期下来可能导致房价回跌,不过犹豫不决的买家可能错过目前仍低的利率。William Raveis房贷公司主管梅莉莎.孔恩(Melissa Cohn)表示,如果找到喜欢的房子且买得起,这栋房子不会留在房市太久。若你认为有能力买下就应着手进行,因为利率肯定会上升。通常利率上升,房价会下跌或至少涨得没么快,但这个情况不是马上出现,也不是在所有地方都出现。孔恩指出,房市总有一天会冷却,「但这并不代表房价会下跌20%」。

根据目前房市,购屋需考虑的问题

购房时要仔细阅读广告内容,图左的售屋广告称「有独立宽敞后院」,右图广告道出真相「后院需要整修。(Business Wire)

华尔街日报指出,即使在供应紧张、竞争激烈的火热房市,一般的购屋原则仍适用,但还需考虑其他问题。

疫情是否改变了你的购屋能力?首先考虑你为头款存下的钱,以及每月房贷会是多少。对租客而言,目前支付的每月租金是个值得参考的标准。买房一开始会有很多开销,例如交割费用,以及持续的费用,例如维护费和管理费。把每月房贷定在不会让预算太吃紧的范围,同时有额外的钱来支付紧急开销。

买房预算须考虑以下几点:房贷利率、为头款存下的钱、每月能付多少房贷、当地房价、税金和交割费等开销。

目前红火房市的部分助因,是偏低的利率。随着利率上升,一些有意买房者可能会加快行动。想争取到低利率,房贷业者会注意你的收入、信用史和负债对收入的比率,所以这些资料都要准备好。可取得房贷预先批准以便迅速出价。

疫情结束后,你的长期需要是什么? 所谓的「长期」不是指有空间安放运动器材或是在家有个办公室开在线会议,而是指孩子能读好学校或是接近父母住处。买房者需考虑会在房子住多久,但有些人却只对个人积蓄过度自信,急着赶上这股购屋潮。然而若现在以过高价格置产,几年后想换大一点的房子就会得不偿失,因房市可能冷却。

在这么火热的房市,何种作法较明智:买个需要修理或是马上可搬入的房子?目前,需要修理的房子最后代价可能超出你的计划,装修过程的开销较大,而且要花较长时间才能完工,因为建材少且贵。此外,面对解封后的庞大房屋需求,很多包商和水电工等技能工人无法分身,频频推掉工作或是完工时间较久。

经纪人表示,一般买主根本不会注意的建材,例如用于屋面瓦的柏油,短期内已调升五次价格,所以装修无法迅速完成。一些买主找到中意房子和出价被接受已花很长时间,所以决定装修仅限于粉刷和新地板,其他暂不考虑。

你能等下去吗?房贷利率在提高,但预期不会短期内飙升,不会房价会持续高昂。供应短缺的问题也会持续下去,所以现在对买主而言不容易,特别是没有房子可卖以获资金的首购族,往往抢不过口袋更深的买家。

面向国际买家的豪华公寓。(Business Wire)

认证财务规划师芮德(Samuel Rad)认为,在目前的经济情况,首购族没有优势。但也有人认为,首购族不需先卖房,或是卖不出房还得照顾两栋房,他们可迅速成交,这点在热房市是个优势。

你准备好加入出价战吗?2月售出的房产中,四分之三不到一个月就卖出。如果你打定主意现在就要买房,就要准备加入出价战。房贷银行家协会首席经济学家佛芮塔东尼(Mike Fratatoni)说,提高预算为出价战做准备是务实的作法,但一心只想「打赢」会让你失望。,「你的出价应可让你长期负担得起,而不是打赢出价战,后来却发现超出自己能力」。

经纪人建议,如果你的预算可买30万元的房子,就应看25万元的房子给出价战预留空间。 当然有方法争取优势,包括提供迅速交割、全额现金(若能力允许)等有利条件、甚至写一封情词恳切的信给卖家,说明为何应把房子卖给你。

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