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2021年将是美国房市最关键的一年?!当下美国投资热玩法!

美国 洛杉矶华人资讯 2021-03-01 12:32 阅读

来自美国房地产网站Housing Wire的报道:虽然2020年股市创历史新高,然而这些收益都只是暂时的,因为美股市场相当动荡。再看看美国人长期投资的另外一个首选-房屋市场。美国近日房屋价格飙升了近10%,达到了2014年以来的最高水平。而房屋存货量却大幅下降,高需求创造了竞争激烈的市场,同时也为房地产爱好者提供了成功的投资环境。

2021年将是美国房市关键一年

根据CoreLogic的数据,2021年将是房地产又一个关键的一年,据估计,房地产市场将达到有史以来最高水平的交易,房价有望继续上涨。

并且,由于房产投资有安全保障,美国许多千万富翁都选择把钱放在了投资房产上。

美国富豪投资组织21 Tiger的成员都是平均资产达1亿美元的富裕企业家、投资者和高管,这个组织每个季度都会公开其850个成员投资组合的投资分配。其中房地产仍然是投资组合中的最大一块,占到了27%。

要说美国房产市场投资什么类别最火?

那就一定要数长租别墅了。

美商业房产网站Propmode最近发布文章:疫情期间,美国商业地产投资者们都在投身于最热门的新资产类别:长租别墅。

由于美国全国范围内的住房短缺,年长的千禧一代希望离开大城市生活组建家庭,再加上新冠疫情创造了对更多空间的强烈需求,这些原因都大大增加了人们对长租别墅的大量需求。

同时,现在的科技使得管理独栋别墅变得更为便捷,吸引了全美最大的经纪公司和资产管理公司的机构投资。长期以来,该行业一直被认为是本地玩家的小众资产类别,然而最近各大公司正在争夺商业地产中增长最快的这个资产类别的主导权。

美国最大的商业经济公司JLL高级总监Matthew Putterman称:由于疫情人们开始渴望更大的工作和学习空间,增加了长租别墅的大量需求。另外,自金融危机以来,新的管理和租赁技术的采用让投资者和运营商能够以以前不存在的方式聚集大量投资组合。

在过去4年,美国就有9000万套独栋别墅建成。仅仅是对过去4年内建成的房屋的所有权、市场情报和租金率进行追踪,就是一个壮举。就连巴菲特也曾表示:如果他有办法管理独栋别墅,他会购买几十万套。

面对这样的趋势无论是作为成熟的投资者还是作为刚有意进入投资领域的人来说,现在无疑就是一个投资长租别墅的大好时机,难道,不是吗?

美国长租别墅行业的前景根据哈佛大学住宅研究中心引用census数据库的数据显示,预计到2023年, 35-44岁以及大于65岁年龄组的租房家庭数量增加最多。这两个年龄组的家庭在租房时倾向于空间较大的郊区独立屋 ,其次是45-54岁租房量也在增加。

预计从2023年到2028年, 25-34岁年龄组的家庭租房会下降48.9万户, 这个年龄组家庭在租房时更倾向于公寓,所以未来对租房的需求会有所下降 。


(数据来源:Census 数据库,哈佛大学住宅研究中心)

长租别墅这个行业对疫情以及经济波动表现并不太敏感。其中长租别墅行业与长租公寓行业相比,长租别墅行业的抗经济波动能力更强。

在疫情期间,美国郊区长租别墅行业表现突出,是在当前经济条件下少数的需求还在增长的行业。平均收租情况远好于办公楼、 医疗地产、零售商店,也好于长租公寓、学生公寓。


(数据来源:S&P Market Intelligence US REIT, NAREIT)

美国长租别墅地产基金的发展美国长租别墅机构化是从2008年金融危机时发展起来的,2012年以黑石为首的几家大型机构成规模的收购大量长租别墅。到今天,最大的长租别墅机构Invitation Homes已拥有8万多套长租别墅。

不同于传统的公寓管理,长租别墅相对散落,需要科技平台辅助进行管理,科技的进步促进了长租别墅行业机构化的高速发展, 从而降低物业管理的费用,大大提升了物业管理的效率。

尤其是疫情期间,华尔街多家长租别墅公司计划扩大持有规模,持续看好长租别墅行业。


看到这里,许多人会考虑说:究竟该把投资用于自主购置房产,还是选择长租别墅机构进行基金投资?那么今天,城市君就来为大家解读介绍这样一家基金公司——主要投资于美国长租别墅市场投资的美国C-Star房地产基金公司

下图就是一张自主投资房产和选择C-Star房地产基金公司投资的比较:

为什么选择C-Star投资基金?一、科技运营C-Star注重科技创新的应用,将多款科技软件运用到基金的管理和运营当中。从而实现基金管理的规模化、透明化、自动化、高效化 ,在多个维度,提高基金管理运营的质量,优化管理效率,降低运营成本,从而提升投资人收益率。

其中,PaiBox、XiuPro为C-Star自主研发软件,针对C-Star基金特性进行定制,最高程度满足基金管理运营需求。Appfolio、Rently已经广泛被行业内的大型公司使用、功能成熟稳定。

二、资金安全保障股权结构:投资人作为基金公司股东,是房产资产实际持有人;C-Star作为基金经理, 具有基金管理权。

法律监管:C-Star基金二期已在SEC备案,受D条例(Regulation D)506(c)监管, CIK: 0001795311

会计制度:聘请第三方CPA会计公司做账,严格遵循美国会计制度。

公开透明:对基金董事和大客户提供Appfolio管理软件登录权限,以方便对基金账目、房产运营情况进行实时查询。

三、专业的合伙人兼首席执行官C-Star合伙人兼首席执行官李雪莹拥有美国房地产投资及资产管理从业经验十余年。毕业于密歇根大学(安娜堡),获房地产方向硕士学位;获得北京大学经济学和城市规划专业的双学士学位。在成立C-Star之前,曾担任复星集团的海外投资总监。任职期间,她成功收购医疗地产基金Everest Healthcare Properties管理公司的控制股权,成为该公司三年来最大一笔海外地产并购交易。

曾任国家主权基金Rosewood Investment Corporation高级投资经理,完成40亿美元的房地产收购和退出交易,负责管理70亿美元的资产组合,曾任职于不动产信托基金Chambers Street Properties (NYSE: CSG) 负责收购和资产管理业务, 管理34亿美元的工业地产和办公楼组合。

李雪莹的职业生涯曾始于戴德梁行DTZ,协助个人和机构投资者进行投资销售、债务和股权配售等商业地产交易。

四、C-Star基金一期已完成2019年6月,C-Star完成基金一期的收购计划,共投资36栋郊区别墅,分别位于亚特兰大都市区9个郡,总资产规模达570万美元。第一年现金回报率为7.5%,3年预期内部投资收益率为22.2%。

2019年11月,美国C-Star启动基金二期,计划募资1000万美元。主要投资于亚特兰大都市区和夏洛特三角都市区。

关于美国C-Star SFR基金二期C-Star SFR二期基金在基金募集、收购、融资、资产管理等方面都取得了重要的进展。截至2021年2月,二期基金已收购52套房产。从翻新完成到租客签订租约的平均时间仅为11.1天,从翻新完成到租客入住的平均时间仅为17.9天。租售比为10.8%。

面对全美特别是美国南部涌现的“租房潮”,基金二期秉承核心增强+资产包整合的投资策略,目前在美国南部的投资增长迅速、回报突出、抗衰性强的市场。美国C-Star SFR 基金二期 –核心条款

美国C-Star SFR 基金二期 –资产样本

其中位于南部的亚特兰大及夏洛特三角区具有超高稳定的回报率,从美国排名前50位的都市区中脱颖而出 。

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