首页 / 美国 / 正文

分享新闻

微信扫描分享

川普或白登 谁将改变地产业界?

美国 世界新闻网 2020-10-25 00:58 阅读

美国总统大选在即,两党都砲火隆隆,加上川普确诊的重磅消息,更为已经风起云湧的2020美国总统大选增添许多变量。在这选战的最后关头,除了两位总统候选人强打的议题之外,或许地产投资者们更关心总统、副总统候选人在以往的行动和相关政见,在他们当选后可能推出影响地产投资的政策。

美国大选结果,将牵动房地产走向。(美联社)

一、白登可能取消地产界延税最爱─1031交换

民主党候选人白登走一贯的民主党大政府路线,提出7700亿元的经济重振计划,把焦点放在重振制造业以及提升美国就业。当然,要做到这样大型的振兴经济政策,资金的来源也是问题之一,因此白登提案取消地产业界最爱的1031交换(1031 Like Kind Exchange),借以获得据其估计每年100亿元的额外税收。

白登的房地产政策对开发商较为不利。(美联社)

1031交换最早始于1921年的美国税法,可说是地产业界投资者最常使用的税务工具之一。其概念如下:如果能够在投资的房产过户后半年内把所得资金转投资在另一处房产,则资本利得税(Capital Gain Tax)可以暂缓缴交。透过这样的延税方式,许多房产投资者都能够不缴一毛钱的资本利得税,然后不断地转投资同类财产(美国境内的各种房地产都被认为是同类财产因而符合资格)。例如,原本持有一栋60万元的房产,数年后涨到100万元,透过1031交换就能够卖掉这处房产后,把100万元投资到另一个房产,而不用交那40万元涨幅的资本利得税(根据该年总收入,利得税可能会高达十几万元)。

原始的1031交换允许各种同类财产的转投资延税,而在2017年新税法通过后,把许多原本允许的类别都取消(例如艺术品),而留下了地产类型的延税。

然而白登这样的提案,可能会导致投资地产的诱因下降,因而影响地产开发商对于投资在房产的意愿。此外,由于1031交换是在美国税法中,因此无法由总统命令直接修改,而必须透过国会立法修改,虽然过往也有多次提到要取消1031,但每次提案经由国会评估之后,都不愿意取消,因此即使白登当选,这条政见能否实现也不是总统说了算。

二、川普针对郊区选民的政策利多:减少公平住房法负担

川普总统7月份时在推特上向郊区选民放话「不用再担心低收入住房影响郊区生活美国梦」,言下之意是将会废除欧巴马时代公平住房政策。

这些公平住房规则都是源自于1968年民权法案系列中的《公平住房法案》(Fair Housing Act),此后历任美国总统根据时代的需求,调整具体的施行规则。而川普总统所针对的是2015年施行的《积极推进公平住房法规》(Affirmatively Furthering Fair Housing, AFFH),在公平住房的主管机关─美国住房及城市发展部(Housing and Urban Development, HPD)的监督之下,要求各郡县市等地方政府定期提交公平住房标准检测报告,报告中必须回应上百个问题,以便主管机关HUD判断是否符合公平住房的要求,以及是否有不当的种族、残障等歧视。这些问题包括:要新建房产开发商评估该地区种族比率、有小孩公平家庭比率、残障人士比率、住房的人员训练等等,如果报告中显示出来种族比率过于悬殊(例如超过90%都是白人),那麽就必须订立改善计划。

在川普推行的新政策《社区保存及邻里自主规则》(Preserving Community and Neighborhood Choice Rule)中,大幅降低公平住房法的检查要求,过往各郡县市需要定期缴交的大篇报告被废除;取而代之地、各郡县市只需要书面保证(certify)有符合公平住房法案即可。这个政策的影响深远,因为这将使得专门兴建可负担住宅(affordable housing)的建商更难通过郊区划区委员会(zoning board)的审核,委员会可能不希望一个中上阶级(通常以白人为主)的郊区社区里出现可能会影响房价、治安的可负担住宅。然而,批评者也指出这样的政策变化简直架空公平住房法,也让过往把可负担住宅盖在中、上阶级社区,进而协助低收入人士的小孩进入好学区、融入中产阶级的努力化为泡影。

三、白登若获胜,机会区域(Opportunity Zone)增添变量

在川普主政下最有名的减税/延税政策,不外是针对低收入就业地区「机会区域」(Opportunity Zone)的资本利得税减免计划。为了鼓励开发这些重点发展区域,只要在特定时间前把先前投资获得的资金转投入这些地区,用以发展该地区的地产、商业,联邦政府就给予大幅地延税、免税奖励。川普把这项政策作为任内亮点之一,甚至下令把一些联邦政府机构大楼搬迁到这些「机会区域」,好体现对这个政策的重视、并进一步推升地产投资者们开发机会区域的意愿。

然而,前副总统白登却批评这个政策没有达到原本发展低就业区域的目的,只是帮一群有钱的地产投资商减税而已。因此,白登也表示在他上任之后会「严加审查」机会区域开发案的报告,以确保减税的项目有达到发展该区域经济的目的。究竟这样的「严加审查」意味着什么?还真是没人知道,也因此为这个已经充满了许多灰色解释地带的「机会区域」政策添加更多的不确定性,而不确定性正是投资者们的大敌。

四、贺锦丽捍卫住房人权

在08年金融海啸时引发的银行法拍危机中,许多银行用不肖手段法拍消费者的房产,当时作为加州检察长的贺锦丽以强硬作风、拒绝妥协的态度,成功在众银行手里拿下250亿元巨额和解金,足足是银行方原本出价的近十倍。她从政的过程中,也不断重申「住房是人权」、支持可负担住房、支持给予租金超过收入30%的租客减税,可说是典型的民主党人。

贺锦丽的房地产政策是维护居住权利。(美联社)

她对地产业界可能产生影响的重要政策包括:

全美国的最低工资提高至15元,因为这将可能使得建商的人事成本大增;延续她从担任加州检察长时代对大银行的敌意、以及对最富有的1%开刀课税的思维,她也认为应该要向资产超过500亿元的贷款银行加税,这也将扫到许多大型的贷款银行,例如资产高达2兆8000亿元的大通银行、2兆1000亿元的美国银行、1兆8000亿元的富国银行、1兆6000亿元的花旗银行等等,全美国共计有将近50家银行将受到影响。这些银行有许多专门借钱给大型地产开发建案,如果确实被课上重税,可能会转嫁成本到大型建案的贷款。给中产阶级一年退税3000元的提案,这也符合她一向的「住房是人权」的思维,这样的退税提议将可能帮助中产阶级更能够负担租房或者购房。

从政策面来说,贺锦丽大概是站在许多地产开发商以及投资人的对立面,这也许是从她自己本人居住的500万元豪宅上面看不出来的吧。

五、川普税改州税贷款利息抵免上限,针对房价高的民主党州

川普的税改号称减税,然而实际上也有许多人反而税交得更多,其中一个主要原因就是针对州税、贷款利息的税务抵免,设定了抵免上限,房屋贷款利息只有75万元以下的部分能够抵免,而州税地方税的部分则有一年1万元的上限。这样的政策,无疑对民主党掌握的各州是双重打击,因为这些民主党主政的州通常州税较高、此外也是房价较高的地段,通常一家庭的房子动辄超过百万元,只有75万元以内部分贷款利息能够抵税,这自然让高房价州(如纽约、康州)居民缴交更高的所得税。

川普的房地产政策对郊区居民有利。(美联社)

相关推荐
微信公众号

我们为美国洛杉矶专门开设的微信公众号已正式亮相,每日推送精彩内容,让大家掌握洛杉矶第一手资讯。现在关注我们可获享多重福利,还有红包等你来抢哦。

洛杉矶公众号

一款火遍温哥华的全领域生活服务平台即将正式登陆洛杉矶