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从人口增长看房价 南加河滨县潜力大

本地 世界新闻网 2020-10-23 01:30 阅读

全球都市化仍是大势所趋,美国西岸人口和地价仍会持续增长,但大城市房价太高造成过低的可负担性,也让人口外流。近来不少民众在达拉斯、凤凰城等二线城市周边置产投资,反映仍需要以大都市为中心围绕;而从人口增长数据看来,定居南加州河滨县也是不错的选择。

人口增长一向是房产价格重要参考指标,但随人口密集的大都市房价越来越高,许多人也感到无力承担而迁向城郊。以大洛杉矶地区为例,近年可负担性逐渐降低。据加州地产经纪协会(CAR)数据,今年前两季大洛杉矶的可负担性传统指数大约在35,即仅有35%的家庭可以买得起中位数房子,去年同期也差不多在32%。相比之下,内陆帝国为46,全美为57。

华裔地产开发商王宏东表示,虽然疫情造成一波居民郊区置业,居家避疫的购房潮,但其背后实际上是都会区可负担性下降的显性表现。同时即使在郊区置业,事实上也是围绕在都会区的周边。而逆全球化造成移民人口减少,给大都会区物业价值的上涨造成压力,中美关系恶化也是其中最重要的一章。

不过他认为这种中、短期波折,实际上仍难以改变都市化和全球化趋势,因为这一趋势的内在逻辑是符合社会进步的人类诉求的。技术进步让更集中的居住成为可能,也符合人类的社交属性。长远来讲,人类可能将大部分地区重新逐渐归还自然,反倒逼使住宅高密度化,总体来说全球都市化仍是大势。

他个人判断,全美长期趋势仍会是西岸、东南及西南增长,东岸稳定,而中部持续流出,都市化、人口向优势地区集中的趋势,长期难以改变。他引用人口普查局人口增长最多的地区排名,表示这些地区值得关注。

根据人口普查局2019年发布的「2017至2018人口数字增长全国前十县」排名,加州唯有一县跻身前十,即在排名中位列第五的河滨县(Riverside County)。河滨县2018年总人口约245万人,2017至2018一年内增加了逾3万多人。

而前十名的这些县,无一不是在都会区或周边。包括凤凰城所在的亚利桑纳州Maricopa县排名第一,赌城所在的内华达州克拉克县排名第二,休士顿所在的德州哈里斯县排名第三,以及德州达拉斯市东北边的Collin县排名第四。

据人口普查局更长期的数据看来,从2010至2019年十年间,人口增长数字全国前十的大都会区,「河滨-圣伯纳汀诺-安大略」区,也是唯一跻身其中的加州地区。虽然排名在第十位,不过鑑于2017至2018年的排名更加靠前,也可了解其增长速度近年来在加快。

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