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南加房租上涨持续放缓 通胀指数一年近乎减半

房产 洛城焦点 2020-10-20 00:35 阅读

美西时间10月18日,据SGVT报道,新冠疫情严重打击了加州的经济,曾经坚如磐石的住宅租赁市场受到的冲击尤其严重,租金上涨持续放缓。同时,为减缓疫情蔓延而制定的商业限制已经极大地改变了消费者的消费习惯,通胀指数一年来几乎减半。

(图片来源:报道截图)

租金上涨放缓

消费者物价指数(CPI)追踪了加州三大都市区的租金情况,分析显示,今年租金上涨的速度已经大幅放缓。

例如,洛杉矶和橙县9月份的房租涨幅创下了大萧条结束以来的最大跌幅,租金同比上涨2.6%,为2014年以来的最低涨幅,而去年同期为5.6%。上一次出现更大的同比跌幅是在2010年。

在旧金山、阿拉米达(Alameda)、马林(Marin)、康特拉科斯塔(Contra Costa)和圣马特奥(San Mateo)等县,租金同比上涨2.2%,去年同期为3.1%。租金涨幅上一次出现类似的放缓还要追溯到2011年。

在“内陆帝国”(河滨和圣贝纳迪诺县),租金同比上涨3.6%,2019年同期为4.7%。

美国劳工统计局(Bureau of Labor Statistics)的CPI通过调查不同租赁协议中的众多消费者,来跟踪租赁成本。虽然与对公寓房东进行的调查不同,但诸多行业调查都显示了类似的趋势:加州的业主要价基本持平,而湾区则在下跌。

生意艰难

不管怎么算,这些天房东们发现生意很难做。

企业停摆打击了就业市场,将加州的失业率推高至11.4%,租房者通常从事的服务业工作受影响最大。许多租客付不起房租,不少人干脆离开了。人口普查局对大流行影响的实验性调查显示,12%的加州租房者对自己能否支付10月份的房租没有信心,或者将选择推迟支付。与此同时,13%的人说他们担心未来两个月会被驱逐。

全州范围的驱逐禁令增加了市场的复杂性。与此同时,创纪录的低抵押贷款利率让一些较为幸运的租房者变成了房主。所有这些因素迫使房东为陷入困境的租户调整租金,同时还要为填补不断增长的空置公寓展开激烈的价格战。

CPI历史数据显示,去年洛杉矶-橙县房租上涨了5.5%,而2015-2018年的平均涨幅为4.6%。在旧金山市区,房租在2015-18年上涨5.9%之后,去年上涨了3.8%。

这些大流行前的租金上涨引发了加州各地正在进行的租金管制辩论,并将21号提案(Proposition 21)推到了11月的投票中。

这一举措将使加州市政当局更有力地监管当地房东的收费。在此之前,加州去年出台了一项新法律,规定大多数老房子的租户每年租金涨幅加上通货膨胀不得超过5%。前一年,一个类似于21号提案的提案被轻易地否决了。

非个例

我们也要注意,房东绝不是唯一失去定价能力的本地企业。

整体经济有明显的疲软迹象。CPI数据显示,洛杉矶-橙县的总体通货膨胀率9月份增速为1.2%,去年同期为3%。旧金山8月份为1.6%,低于上年同期的2.7%,为2010年以来的最低水平。在内陆帝国, 9月份的总体通胀率从去年同期的3.1%降至1.7%,几乎减半。

以汽油为例,大流行迫使人们在家工作,减少了通勤和燃料需求。洛杉矶-橙县的油价一年内下跌了15.7%,内陆帝国下跌了13.9%,旧金山下跌了10.2%。

另一方面,冠状病毒时代也提高了某些消费的成本。

由于如此多的人在家,在炎热的夏季,家庭能源成本随着需求的上升而不断上涨,内陆帝国上涨了17.2%,在洛杉矶-橙县上涨了8.2%,旧金山上涨了7.2%。

居家令对食物价格也产生了巨大影响。内陆帝国食品价格一年内上涨了9.3%。外出就餐的成本仅上涨3.9%。旧金山市区也出现了类似的趋势,食品杂货价格在一年内上涨了7.2%,而外出就餐(或外卖)价格上涨了3.6%。在洛杉矶-橙县,食品杂货价格上涨了3.2%,外出就餐的价格上涨了5.1%。

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